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日前，《山東省老年人權(quán)益保障條例（修訂草案）》公開征求社會意見。草案規(guī)定，老人可以對子女“啃老”說不。有獨立生活能力的成年子女要求老人經(jīng)濟資助的，老人有權(quán)拒絕。成年子女或者其他親屬不得以無業(yè)或者其他理由索取老人的財物。

“啃老”是普遍的社會現(xiàn)象，惡意“啃老”近年來更是屢見不鮮。中國父母對子女唯恐關(guān)愛不夠，始終認為自己的辛勤奮斗都是為了讓子女生活得更好。在這種習(xí)慣性心理支配下，不少父母總是傾其所有，甚至砸鍋賣鐵，也要幫襯子女一把。久而久之，一些子女便養(yǎng)成了依賴父母的習(xí)慣，并視享受父母錢財為天經(jīng)地義之事。尤其是那些獨立性不強、環(huán)境適應(yīng)能力差的子女，過慣了“衣來伸手，飯來張口”的生活，更不愿通過艱苦奮斗獨立生活，轉(zhuǎn)而啃噬父母的血汗錢。不少人寄希望于法律干預(yù)這種現(xiàn)象，于是立法似乎就成了一條路徑。

通過立法禁止惡意“啃老”，初衷是好的。但歸根結(jié)底，“啃老”屬于道德范疇，將道德調(diào)整的內(nèi)容納入法律強制軌道，能否真正解決問題？一方面，“啃老”行為的惡意標準難以界定。對于子女“啃老”的惡意行為，因為家境的貧富懸殊程度不同，父母和子女的理解也不盡一致，甚至大相徑庭。連父母與子女對“惡意”行為的界定都是“公說公有理，婆說婆有理”，一旦將其硬性納入法律規(guī)范，又如何確立一個能為社會成員普遍接受的“惡意”標準？

另一方面，“清官難斷家務(wù)事”，將“啃老”的行為上升為法律強制制裁的對象，在具體的司法實踐中，也會遭遇道德與法律沖突，導(dǎo)致司法裁判價值取向的“兩難”尷尬。如果認定子女的“惡意”行為成立，雖然從法律上保護了父母的權(quán)益，但也會導(dǎo)致父母與子女的反目，司法裁判的法律效果與社會效果難以有機統(tǒng)一，還可能導(dǎo)致家庭的不和諧。這方面，古人的做法值得借鑒。為防止道德入法后司法面臨的艱難抉擇，古人曾對“親親相隱”、“為親報仇”等情法沖突的親情犯罪持寬容態(tài)度，部分時期甚至對親人之間的告發(fā)持反對態(tài)度，親人間的告發(fā)行為，甚至?xí)艿椒傻膽土P。古人這樣處理的啟示是，凡能夠通過道德規(guī)范予以調(diào)整的行為，絕不輕易將其納入法律規(guī)范的范疇。否則，極有可能導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。而且，法律并非萬能，不可能解決所有問題。

當(dāng)然，對于“啃老”族中那些不務(wù)正業(yè)、好逸惡勞，甚至沾有賭博、吸毒惡習(xí)的部分子女，依法應(yīng)予以嚴肅制裁，但現(xiàn)行的相關(guān)法律也對此有著明確的規(guī)定，用不著再單獨立法。

盡管法律具有道德屬性，并且在很大程度上，實質(zhì)就是被賦予了國家強制力的道德，但道德和法律始終是兩個不同層次的社會規(guī)范，各自調(diào)整的對象不同。只有道德規(guī)范調(diào)整失靈，才可能使用法律規(guī)范去調(diào)整?；孟胪ㄟ^“道德入法”來遏制惡意“啃老”行為，只是一廂情愿。

【對于洶涌而來的人口老齡化趨勢，我們顯然還沒有做好準備?！耙苑筐B(yǎng)老”并不可能成為養(yǎng)老模式的主流，除了借鑒其他國家的經(jīng)驗之外，也要找到符合中國傳統(tǒng)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式?！?/p>

6月23日，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（俗稱“以房養(yǎng)老”）試點正式啟動。北京、上海、廣州及武漢將從7月1日起開展試點。

最近，只要媒體一有關(guān)于“以房養(yǎng)老”的信息，就會立即觸動輿論的神經(jīng)。其實，“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，早在2007年，北京、上海、南京等地就開展過相關(guān)試點，可是最終的效果卻不佳。“以房養(yǎng)老”通俗來說，老人與金融機構(gòu)之間的關(guān)系就是“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。道理看似簡單，可是做起來并不容易。

原理上，“以房養(yǎng)老”符合保險業(yè)的大數(shù)法則，即只要通過精算后，批量地從事該業(yè)務(wù)，金融機構(gòu)就有利潤空間?？墒歉鶕?jù)以往的經(jīng)驗，老人和保險公司存在看不見的博弈，實現(xiàn)統(tǒng)計學(xué)上的“大數(shù)”，在推廣之初并非易事，特別是房地產(chǎn)市場的不確定性，更加抑制了“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。

正如古語所言，民知尊長養(yǎng)老而后能入孝弟?！靶ⅰ弊址从沉宋覈d延上千年的家庭養(yǎng)老文化，對于國人來說，贍養(yǎng)父母不僅是法律義務(wù)，而且也是一項基本的道德準則。即使擁有退休金，不少老人心中仍深植著傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”觀念。所以，對于住了一輩子的房屋，很多人寧可去世之后留給子女繼承，也不愿意抵押養(yǎng)老。因此，“以房養(yǎng)老”的模式在目前看來，只適合少數(shù)無子女或失獨的老人。

即使是在國外，擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，但也并非主流。2013年，新華社曾報道，該養(yǎng)老模式在美國仍不普遍，符合申請標準的老人中僅有不到3％申請了。盡管“以房養(yǎng)老”的概念在媒體上火熱，但在現(xiàn)實中，該養(yǎng)老模式只是社會養(yǎng)老保障體系之外的補充形式，難成養(yǎng)老的主流模式。所以，媒體無須過度解讀，公眾也無須過度關(guān)注。

目前，我國60歲及以上老年人口逾2.02億，占總?cè)丝?4.9%。相關(guān)部門推出“以房養(yǎng)老”概念，確實可以起到一定的補充作用，但并不意味著政府的養(yǎng)老責(zé)任就可以“缺位”。按照規(guī)劃，到2015年我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)將達到30張，現(xiàn)在看來，要實現(xiàn)這一目標，任重道遠。有關(guān)部門不妨在重視補充養(yǎng)老模式的同時，更要著眼于大眾養(yǎng)老模式，注重我國本土的養(yǎng)老傳統(tǒng)，創(chuàng)新現(xiàn)代養(yǎng)老方式，加大社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的供給，鼓勵民營的養(yǎng)老機構(gòu)參與到養(yǎng)老市場中來，提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量。

對于洶涌而來的人口老齡化趨勢，我們顯然還沒有做好準備?！耙苑筐B(yǎng)老”并不可能成為養(yǎng)老模式的主流，因此，除了借鑒其他國家的經(jīng)驗之外，也要見招拆招，找到符合中國傳統(tǒng)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。唯有如此，面對養(yǎng)老需求，老人才不至于焦慮，社會也不會過于敏感。

保監(jiān)會23日正式發(fā)布的指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘（新華網(wǎng)6月24日）。

首批試點只有北上廣和武漢四個城市，足以看出監(jiān)管部門對以房養(yǎng)老持謹慎的態(tài)度。到目前為止，尚無保險公司申請試點，可看出有關(guān)金融企業(yè)熱情并不高。從國際上看，以房養(yǎng)老在美國、中國香港以及新加坡都是小險種，市場非常有限。從國內(nèi)實踐看，中國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發(fā)性試點，效果不佳，并未被市場接受。

現(xiàn)階段在中國推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)——住房，最后被銀行、保險等金融機構(gòu)收走，人們難以接受。

從市場角度來說，商業(yè)銀行、保險公司等金融機構(gòu)開展這項業(yè)務(wù)面臨較大的市場風(fēng)險。根據(jù)目前畸高的房價評估住房價值，正好處于價格的塔尖位置。如果未來房價出現(xiàn)較大幅度下跌，金融機構(gòu)就賠大了。美國的金融機構(gòu)之所以敢于零首付給包括失業(yè)人員在內(nèi)者發(fā)放住房貸款，就是預(yù)期房價會大幅度上漲。結(jié)果，房價大跌使得金融機構(gòu)損失嚴重，雷曼兄弟倒閉引發(fā)金融危機。

另外，即使未來房價大幅度走高，也面臨住房養(yǎng)老者毀約的風(fēng)險。從利率市場走勢來看，金融機構(gòu)和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風(fēng)險。如果未來利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對遭受經(jīng)濟損失；如果利率走低，金融機構(gòu)又遭遇損失?，F(xiàn)在，中國正在進行利率市場化改革，一個時期內(nèi)預(yù)期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟損失的可能性，極有可能使得其毀約。

真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的，而不是以十年二十年為確定期限。這就給貸款提供者帶來一個長壽風(fēng)險問題。當(dāng)借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產(chǎn)的價值，對貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產(chǎn)價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險要大于借款者。

同時，中國大陸房屋的70年產(chǎn)權(quán)問題、金融機構(gòu)的流動性風(fēng)險問題，以及住房維護修繕的道德風(fēng)險問題等都是中國以房養(yǎng)老的障礙。因此，住房養(yǎng)老模式更適應(yīng)市場法制健全、市場穩(wěn)定波動小、百姓思想觀念比較開放，特別是養(yǎng)老醫(yī)療體系健全、百姓無后顧之憂的國度。

住房養(yǎng)老只能作為養(yǎng)老的一種補充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇。比如，住房比較多的退休老人，想提高一下養(yǎng)老生活標準和質(zhì)量，補充除了維持基本生活按月領(lǐng)取養(yǎng)老金以外的高質(zhì)量退休生活資金，采取以房養(yǎng)老不失為一種好辦法。

中國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達1．94億，2020年將達到2．43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問題是養(yǎng)老金不足。而社會保障支出僅占我國財政支出的12％，遠低于發(fā)達國家30％至50％的比例。財政應(yīng)彌補歷年養(yǎng)老金欠賬以應(yīng)對未來養(yǎng)老金不足問題?！耙苑筐B(yǎng)老”只能作為基本養(yǎng)老的有益補充，絕不能也不會代替基本養(yǎng)老。

【以政府強制實施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個人養(yǎng)老發(fā)展嚴重滯后。完善好補充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價值?！?/p>

伴隨著中國人口老齡化，養(yǎng)老問題變得日益嚴重，“以房養(yǎng)老”也越來越被各界寄予厚望。

近日，保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，保險以房養(yǎng)老試點開始在京滬廣漢四個經(jīng)濟發(fā)達城市啟動。

這是繼去年國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”之后，政策層面的進一步具體執(zhí)行和落地。

應(yīng)該說，房產(chǎn)反向抵押是個人補充養(yǎng)老的重要內(nèi)容之一，但就目前中國的具體實際而言，以房養(yǎng)老難當(dāng)大任。

其一，房產(chǎn)已經(jīng)成為中國家庭最重要的資產(chǎn)，除了部分空巢家庭老人獨居，或者沒有子女的老人，對于大部分家庭來說，房產(chǎn)反向抵押并不現(xiàn)實。因這不僅是個經(jīng)濟問題，還涉及傳統(tǒng)倫理觀念問題，非一朝一夕可以改變。

其二，老人是否愿意將房產(chǎn)抵押，關(guān)鍵取決于當(dāng)時的房產(chǎn)估值。據(jù)了解，北京上海等機構(gòu)的調(diào)查均顯示，民眾對以房養(yǎng)老的意愿并不強烈。北京在右安門街道試點的“以房養(yǎng)老”，試點4個多月無一人辦理。這還是在房價上升的時刻，一旦房價下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法規(guī)對70年產(chǎn)權(quán)的界定十分模糊，也嚴重阻礙了以房養(yǎng)老制度的正常推行。哪怕樂觀的期待，到時候由于嚴重的人口老齡化，70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期兌現(xiàn)，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關(guān)政策規(guī)定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

綜合來看，以房養(yǎng)老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩(wěn)定和永久產(chǎn)權(quán)”三個因素。而從過去十多年，以房養(yǎng)老從最初提出到個別城市計劃試點，再到又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局，政策和法規(guī)層面一直處于原地打轉(zhuǎn)的狀態(tài)。此次保監(jiān)會的指導(dǎo)意見，也更多地停留在具體落地層面，但民眾真正關(guān)心的配套制度和政策依然沒有什么進展，也就很難提高民眾的積極性。

實際上，解決中國嚴峻的養(yǎng)老問題，房產(chǎn)反向抵押只能扮演配角。過去20多年中，中國已經(jīng)逐步建立起基本養(yǎng)老和補充養(yǎng)老（企業(yè)年金和個人養(yǎng)老）為支柱的養(yǎng)老保障體系。而以房養(yǎng)老不過是個人補充養(yǎng)老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養(yǎng)老體系日趨興旺，但是也僅是整個養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)“支流的支流”。

實際上，就目前的中國養(yǎng)老所面臨的形勢而言，與其糾結(jié)于如何推進以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個人養(yǎng)老發(fā)展嚴重滯后。完善好補充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價值。

□倪金節(jié)（媒體人）

保監(jiān)會23日召開新聞發(fā)布會,公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》,指出“反向抵押養(yǎng)老保險”是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。至此,此前討論廣泛的“以房養(yǎng)老”試點政策正式落地。(6月23日新華社報道)

盡管“以房養(yǎng)老”這個概念自提出以來爭議頗多,尤其是部分城市此前試點不太成功,人們對“以房養(yǎng)老”一直質(zhì)疑不斷。不過,坦率地說,“以房養(yǎng)老”仍有很多現(xiàn)實意義。比如,正如《意見》所指出的,“以房養(yǎng)老”有利于健全社會養(yǎng)老保障體系,有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道等。

在輿論爭議聲中,在此前試點不成功的陰影中,保監(jiān)部門這次在四個城市再試點“以房養(yǎng)老”,再次表明了政府層面尋求解決養(yǎng)老問題新途徑的決心。在老齡化社會正在提前來臨的背景下,“以房養(yǎng)老”確實有繼續(xù)探索的必要。不過,我很關(guān)心這一次試點能否獲得成功,能否不再重蹈過去的覆轍。

應(yīng)該說,這一次試點不同于以往。過去,上海、南京等地都是在自行摸索,而這次是保監(jiān)會出臺統(tǒng)一《意見》進行規(guī)范化操作。而且去年9月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”,也是在為“以房養(yǎng)老”試點提前“預(yù)熱”。

從某種意義來說,這次試點不但是以“國家力量”來推動的,而且之前也做了充分準備——《意見》在征求3個月的意見后落地。不過,從《意見》內(nèi)容來看,似乎既沒有充分吸取之前的教訓(xùn),也沒有從輿論質(zhì)疑聲中吸收“營養(yǎng)”。這樣一來,“以房養(yǎng)老”試點的效果就存在變數(shù),要么試點成功,要么不成功。

現(xiàn)實中,由于種種原因,一些人不太愿意參與“以房養(yǎng)老”,但《意見》并沒有打消公眾的疑慮。以北京為例,去年年底才開始試點,應(yīng)該說條件吸取更早試點城市的經(jīng)驗和教訓(xùn),但北京試點4個多月以來,“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)一直無人辦理,遭遇冷落。這至少說明,“以房養(yǎng)老”眼下還無法獲得公眾廣泛信任。

盡管這次公布的《意見》為保障消費者合法權(quán)益,對試點保險公司規(guī)定了比較高的資格條件,在試點業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理信息披露等多方面,也提出了明確要求,但卻不一定能打動公眾尤其是老年人。這不僅是因為觀念問題,而是因為多方面的原因。

比如說,金融機構(gòu)由于面臨房價、壽命、產(chǎn)權(quán)、法律、政策等多重風(fēng)險,造成產(chǎn)品設(shè)計不合理,條件設(shè)置門檻過高,容易把部分老人拒絕在門外。再比如,抵押的房產(chǎn)價值評估不合理也影響老人參與的積極性?？陀^地說,這次公布的《意見》,仍沒有系統(tǒng)解決公眾的顧慮,也回避了“70年產(chǎn)權(quán)”等敏感問題。

房產(chǎn)是重要的公民財產(chǎn),而“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)又是一個比較新鮮的事物,公眾接受必然有一個漫長過程。而這次試點時間自2014年7月1日起至2016年6月30日止,所給的兩年時間內(nèi),金融機構(gòu)能否設(shè)計出合理的產(chǎn)品,能否改變公眾尤其是老人的觀念,還是一個未知數(shù)。如果兩年時間到了,試點不成功怎么辦?

保監(jiān)會23日公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，意味著這一全新的養(yǎng)老方式在爭議中邁出了新步伐。在為創(chuàng)新養(yǎng)老方式之舉點贊的同時，也要謹防在試行“以房養(yǎng)老”中政府不履行公共職責(zé)。

當(dāng)前，我國銀發(fā)浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億；養(yǎng)老保障水平還比較低，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老金人均每月只有81元。推進以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，無疑有助于完善養(yǎng)老保障體系，豐富養(yǎng)老保障方式。

從制度設(shè)計上看，“以房養(yǎng)老”是一種保險產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，購買者理應(yīng)有自主選擇權(quán)，不能強買強賣。因此，落實“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵循市場規(guī)律，防止以行政手段強力推行。

防止以行政手段強制推行，并不意味著“看得見的手”無所作為。相反，政府的公共職責(zé)更需加強。

一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，為“以房養(yǎng)老”落地生根提供土壤。當(dāng)前，我國養(yǎng)老市場發(fā)展滯后，養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量上嚴重不足，老人與養(yǎng)老床位之比為50∶1。如果房產(chǎn)抵押出去卻買不到相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”豈不成為“水中花鏡中月”，又怎么發(fā)揮有益的補充作用呢？

另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購買“以房養(yǎng)老”的消費者保駕護航，既要防止借“以房養(yǎng)老”概念游說老年人抵押個人住房進行消費貸款引發(fā)多重風(fēng)險，又要針對金融分業(yè)經(jīng)營的格局完善體制機制，避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞。

從國際經(jīng)驗來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看，“以房養(yǎng)老”面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價不確定因素的風(fēng)險等。正是基于此，指導(dǎo)意見中明確，“不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用”。因此，針對產(chǎn)權(quán)、理念、房價波動等難點，政府還應(yīng)搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，從政策框架上給出解決方法。

“以房養(yǎng)老”是一項系統(tǒng)工程，保險機構(gòu)應(yīng)完善產(chǎn)品設(shè)計，購買者要量力而行，政府則應(yīng)加強監(jiān)管。只有各個鏈條緊密咬合，才能讓補充養(yǎng)老的作用真正落到實處。

新華社記者 杜宇 何雨欣

明日就是“重陽節(jié)”，讓老人能擁有一個幸福的晚年是政府、家庭和社會的共同責(zé)任。9月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”這17個字最為引人注目。

事實上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經(jīng)在美國出現(xiàn)。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

美國 “倒按揭”推行多年“門檻低”

“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現(xiàn)錢呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒有現(xiàn)金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費用，怎么辦？”在美國，從上世紀80年代開始，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

20多年來數(shù)十萬人參加

在一些受訪對象的印象中，美國人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)象雖然有，但是并不算多。

美國人退休能拿多少錢呢？美國的養(yǎng)老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養(yǎng)老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例?！暗诙l腿”是雇主計劃，相當(dāng)于我國的企業(yè)年金，最著名的是401K計劃，社會平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險。

61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數(shù)字：基本養(yǎng)老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時還會擁有企業(yè)年金和一些存款。

在美國，利用房產(chǎn)養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養(yǎng)老”。

這種項目由美國政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機構(gòu)的商業(yè)行為。據(jù)統(tǒng)計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

62歲以上有房老人夠條件

美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現(xiàn)于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導(dǎo)。

通俗來講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機構(gòu)為此付給老人一定金額的現(xiàn)金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。

在實際操作中，負責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構(gòu)。假如貸款機構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。

這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

按照規(guī)定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價或者銷售價格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當(dāng)事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫(yī)療保險等其他社會福利也不受影響。

20萬房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢？這要根據(jù)當(dāng)時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計算器”估算。

在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個申請的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準，史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款，他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請了HECM一個較低手續(xù)費的儲蓄貸款項目。根據(jù)利茲的年齡，二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮(zhèn)里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因為花光了所有的退休基金，她對生活仍然有些擔(dān)心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領(lǐng)取貸款的項目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

子女還清貸款后還可繼承

在HECM項目中，有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

老人在世時，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

如果老人的子女希望繼承房產(chǎn)，則要還清銀行或者金融機構(gòu)支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

除了子女繼承的問題，這一項目推行多年來，也產(chǎn)生了一些問題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構(gòu)發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔(dān)。

另外，這一項目往往需要政府補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查。

賣房住高檔養(yǎng)老院也是選擇

由于“倒按揭”的養(yǎng)老計劃同樣存在一些問題，許多美國老人選擇將房子賣掉，覺得直接獲取大批現(xiàn)金更為實在。在一些高檔而昂貴的養(yǎng)老院，許多老人都是賣了房子才得以入住。

在美國居住多年的華人小川曾經(jīng)去過家門口的高檔養(yǎng)老院參觀。她介紹說：“我家附近的養(yǎng)老院很高級，全美連鎖，設(shè)施特別好，能夠為老人提供非常貼心而周到的各種服務(wù)和陪護。價格當(dāng)然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢差不多能買一所房子。很多老人用賣房子的錢住進去，一直到去世。”

美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣掉大房子，再換一個小房子，貼補家用，過上更為舒適的晚年。

新加坡

組屋出租需申請 一成老人愿出租

幾十年來，新加坡政府通過大興組屋（相當(dāng)于“經(jīng)濟適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

在新加坡，老年人被稱為“樂齡人”。如何解決低收入者的養(yǎng)老問題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實行了數(shù)項利用老年人組屋（相當(dāng)于經(jīng)濟適用房）房產(chǎn)養(yǎng)老的措施。但是，對于美國式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀望。

房屋套現(xiàn)主要有三種方式

新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀60年代，新加坡成立建屋發(fā)展局后，建造了很多公共組屋（相當(dāng)于經(jīng)濟適用房），比商業(yè)私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來，政府實行“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入人群購買組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場的主體，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過，這需要向政府申請，否則將面臨罰款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺了兩項措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產(chǎn)，沒現(xiàn)金”的窘境。前者是屋契回購計劃，后者是樂齡安居花紅。

只有一成老人愿意出租房屋

但是，這三種政策，都沒有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

近日，新加坡國家發(fā)展部公布了最新數(shù)據(jù)：新加坡共有約25.4萬名年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數(shù)的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當(dāng)中，把整間房子租出去的人有1.35萬人，出租房間的人則有1.24萬人。

根據(jù)這項數(shù)據(jù)顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數(shù)的一成。

據(jù)新加坡媒體報道，新加坡租房的收入很可觀。一個房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國家發(fā)展部對1243名年長屋主進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在548名不肯出租房子的受訪者中，約一半覺得與陌生人同住會失去隱私；有兩成的人對有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔(dān)心貴重物品會被竊走；另有約22%的人因為有子女供養(yǎng)、有足夠積蓄或還在工作，無須出租房子。

“回購”和“花紅”雙雙遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請者。

今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進，將原本的1萬元政府津貼提高一倍到2萬元。其中1萬5000元是現(xiàn)金，另外5000元會撥入公積金戶頭。

雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數(shù)有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規(guī)定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔(dān)心，30年后自己會無家可歸，真正的老無所依。許多新加坡專家也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年開始實施的樂齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領(lǐng)取花紅的計劃。從去年開始實施，迄今申請者只有23個，13個已獲得批準，其余10個還在處理中。

樂齡安居花紅遇冷，與一開始政策的不合理性不無關(guān)系。去年開始實施時，政府規(guī)定申請者大屋換小屋所得的收益，要優(yōu)先補充公積金退休賬戶。這讓很多需要現(xiàn)金貼補生活的老年人望而卻步。

據(jù)新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬元，如果是一對老夫妻，總數(shù)就是27.8萬元。如果悉數(shù)填補，大屋換小后所得的現(xiàn)款可能微不足道，因此政府所給的2萬元花紅也失去了魅力。根據(jù)今年修訂的計劃，屋主只需用凈收益中的6萬元填補公積金退休戶頭，剩余部分可全數(shù)提取現(xiàn)金。

小型樂齡公寓受歡迎

另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養(yǎng)老問題，也在興建小型樂齡公寓。據(jù)新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔(dān)心居住年限的問題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不愿意領(lǐng)取樂齡安居花紅的另外一個原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區(qū)中找到小型公寓，可能會令老人們更加安心。

屋契回購計劃和樂齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計劃的細節(jié)和條款過于復(fù)雜，讓人難以理解。

對于在一些國家實行的“反向按揭房產(chǎn)貸款”，雖然民間一些商業(yè)機構(gòu)曾經(jīng)試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀望。一些新加坡學(xué)者提出借鑒他國相關(guān)經(jīng)驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風(fēng)吹草動也相當(dāng)關(guān)注。

英國

個別老人賣房去他國買豪宅

去年底，一份調(diào)查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計。那么，英國人如何利用房子養(yǎng)老呢？

保險公司主導(dǎo)“終生抵押”

在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。

1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經(jīng)提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導(dǎo)為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業(yè)力量，在英國稱為“終生抵押”。據(jù)調(diào)查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構(gòu)和協(xié)會有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

因此，英國的“終生抵押”并沒有統(tǒng)一的標準，各家金融機構(gòu)都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區(qū)別。

總的來說，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個人只有60歲，那他大致能夠拿到相當(dāng)于房產(chǎn)價格25%的貸款。實際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

政府鼓勵老人租房獲利

在英國，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。

今年一項調(diào)查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調(diào)查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。

如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價水平較低的城市或者國家去養(yǎng)老。此前有報道稱，個別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養(yǎng)老。不過，由于金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買的房產(chǎn)大幅縮水。新京報記者 儲信艷

■ 附議

“失獨老人”與“以房養(yǎng)老”

一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

現(xiàn)在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構(gòu)貸款，這也是大多數(shù)國家“以房養(yǎng)老”的意義所在。

這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對中國來說，具有更迫切的現(xiàn)實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。

所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統(tǒng)計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經(jīng)超百萬個。有關(guān)專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟模式無法實現(xiàn)。

根據(jù)我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當(dāng)年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。

在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權(quán)。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費用是多少。

與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進行統(tǒng)一稅率的稅收。美國是聯(lián)邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據(jù)地方政府委托的專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)價值進行市場評估作為依據(jù)來確定的。

根據(jù)這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設(shè)土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場價值，相當(dāng)于把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費差不多。

不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養(yǎng)老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現(xiàn)在，已經(jīng)過了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７浚y行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構(gòu)的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構(gòu)采取回避態(tài)度。

劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）

??? 北京有望于本月底出臺的《加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》中，備受爭議的“以房養(yǎng)老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。市民政局相關(guān)負責(zé)人介紹，“以房助老”是除基本養(yǎng)老金之外養(yǎng)老方式的多一種選擇。它不要求老人一定要擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房屋，其主要模式也不須抵讓房屋的產(chǎn)權(quán)，可以通過置換住房（或閑置房屋）的居住使用權(quán)，獲得更豐富、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老資源。（據(jù)9月18日《新京報》）

??? 很多人說“以房養(yǎng)老”不靠譜，因為其涉及面太窄，又要有房子產(chǎn)權(quán)，又不需留給后代，所以不是大眾化養(yǎng)老模式。那么，在北京市出臺的養(yǎng)老意見中，被稱為適用面更廣泛的“以房助老”模式就靠譜嗎？

??? “以房助老”無需抵押房屋產(chǎn)權(quán)，而是置換居住權(quán)，從而獲得更多的養(yǎng)老資源。從表面上看，這種模式與房屋產(chǎn)權(quán)脫鉤，可以確保在老人過世后，房子不會被金融機構(gòu)拿去，擺脫了財產(chǎn)繼承權(quán)的后顧之憂，降低由此引發(fā)的糾紛概率，容易被市民所接受。但是，“以房助老”依然是跟住房掛鉤，仍要牽扯到房子的居住屬性，則就無法徹底擺脫房子帶來的各種問題。

??? 相比“以房養(yǎng)老”模式的簡單易懂，“以房助老”的概念有些含糊不清。從北京市民政局的描述來看，“以房助老”是拿居住權(quán)置換養(yǎng)老資源，而居住權(quán)跟房屋產(chǎn)權(quán)是皮毛關(guān)系，產(chǎn)權(quán)不明的情況下，居住權(quán)就更難扯清楚了。房屋產(chǎn)權(quán)歸屬老人的話，當(dāng)然就容易操作。而理論上講老人即便沒有房屋產(chǎn)權(quán)，也可以置換居住權(quán)，但在此等情況下按照法律規(guī)定，需要得到房屋產(chǎn)權(quán)者的同意，否則就無法實施。

而且，拿居住權(quán)置換養(yǎng)老資源也存在疑問，老人一方容易理解，所謂養(yǎng)老資源就是養(yǎng)老金或入住養(yǎng)老院等，但對方拿到房屋居住權(quán)之后，又該如何處理呢？顯然只有兩條路，要么出租給他人，要么空置，而這兩種操作方法，無論是誰都可以辦到，老人又何必非得置換給其它機構(gòu)？為何不自己出租收錢，豈不是更方便。再者，對于房屋產(chǎn)權(quán)不屬于老人所有，而是子女或親屬的住房，那么居住權(quán)的置換就需征求產(chǎn)權(quán)所有者的同意，如此就將牽涉到第三方，關(guān)系更加復(fù)雜，操作變動概率太大，很難順利實現(xiàn)。而產(chǎn)權(quán)人亦要顧忌到居住權(quán)置換后的麻煩，能否同意也未可知。

??? 綜述可見，“以房助老”跟“以房養(yǎng)老”雖然有區(qū)別，但在操作方式上太過復(fù)雜，即便適用范圍擴大了，卻也不是一種好的選擇。對于符合條件的老人而言，無論是選擇“以房養(yǎng)老”，還是“以房助老”，都只是一種養(yǎng)老補充性質(zhì)，就如同人穿鞋子，合適與否只有自己知道。

近日，國務(wù)院頒布文件明確提出，鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，通過“以房養(yǎng)老”解決養(yǎng)老資金難題。這既是一種金融創(chuàng)新模式，也是養(yǎng)老保障的大膽探索。不過，基于當(dāng)前國情，假如相關(guān)的配套政策跟不上，或者社會養(yǎng)老觀念無法轉(zhuǎn)變，那么以房養(yǎng)老極有可能演變成“鏡中花、水中月”。

在我國老齡化程度日益加深、養(yǎng)老保險資金缺口巨大的背景下，“以房養(yǎng)老”模式的提出有益于豐富養(yǎng)老模式、彌補養(yǎng)老金的不足，是緩解養(yǎng)老壓力的一種積極嘗試。但即便如此，“以房養(yǎng)老”模式由于制度不全、操作困難等問題，在我國并不很順利。

“以房養(yǎng)老”模式是從國外引進的“舶來品”，但面對中國的環(huán)境制度，會面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)”之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進行養(yǎng)老。相比之下，中國目前尚未有遺產(chǎn)稅制度，而且父輩向子女遺傳房產(chǎn)是一種根深蒂固的傳統(tǒng)文化。在這種情況下，愿意將房產(chǎn)拿給金融機構(gòu)作抵押進行養(yǎng)老的需求就很少。

在中國市場，“以房養(yǎng)老”同樣存在巨大的不確定性，會抑制供需雙方的積極性?！耙苑筐B(yǎng)老”就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構(gòu)所有。在這里，房子會升值還是會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對供需雙方產(chǎn)生直接影響。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。

同時，“以房養(yǎng)老”還存在適用人群窄，保障功能有限的缺陷。從國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗來看，適合“以房養(yǎng)老”的人群大致有三類：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。老人經(jīng)濟狀況適中，因經(jīng)濟條件很好無“以房養(yǎng)老”必要，經(jīng)濟條件過低不具“以房養(yǎng)老”條件。換句話說，“以房養(yǎng)老”不是“雪中送炭”似的養(yǎng)老保險，而是具有一定的“錦上添花”的功能。

“以房養(yǎng)老”固然符合金融創(chuàng)新和養(yǎng)老模式創(chuàng)新的需要，但恐怕其難以成為養(yǎng)老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的種種困難，難?！耙苑筐B(yǎng)老”模式變成“中看不中用”的擺設(shè)。只有上述難題能夠得到有效解決，“以房養(yǎng)老”才能被普通民眾所接受，真正成為普通民眾養(yǎng)老的一種放心選擇。（作者是對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)社會保障系主任）